Para muchos propietarios que tienen una vivienda en proindiviso, a la hora de querer venderla les puede resultar especialmente complicado, puesto que esta operación requiere unanimidad de todos los copropietarios.
Pero, ¿qué es un proindiviso? Esta expresión jurídica se refiere al derecho de propiedad sobre un bien; es decir, que una persona ostenta el derecho de propiedad sobre ese bien solo parcialmente puesto que comparte la titularidad con otras personas. La expresión «proindiviso» es equivalente a «copropiedad» o a «comunidad de bienes».
Muchos problemas surgen cuando, a raíz de un divorcio, una herencia o una donación, uno de los propietarios no quiere vender su parte al resto.
En este supuesto, la única solución sería vender a un tercero la totalidad del bien: se extinguiría ese proindiviso y cada propietario cobraría dependiendo del porcentaje que tuviese de dicho bien. Si existiese una hipoteca sobre ese bien, la deuda se puede saldar o por los copropietarios o por el comprador (con una rebaja en el precio de venta). Es también muy importante apuntar que los propietarios del proindiviso tienen un derecho de retracto durante 9 días desde que se conozcan las condiciones de la venta del bien, para poder anularla si así lo deseasen.
Si un copropietario se niega a vender su parte de proindiviso, una opción sería plantear una demanda de cese de proindiviso, para que se decidan las condiciones de venta. Pero también existe otra opción legal en evitación de un procedimiento judicial a priori, se trata del llamado acto de conciliación para evitar llevar el caso a un juzgado. En estos actos, se le comunica formalmente a la otra parte la voluntad del resto a poner fin al proindiviso, o bien vendiendo la totalidad de la propiedad a un tercero o bien proponiendo a la otra parte que compre la cuota en el proindiviso. En este acto no se necesita ni abogado ni procurador. Si persistiese en su idea y no se llegase a un acuerdo, no habría más remedio que ir a Juicio, con el agravante para el copropietario que se niega, que ya quedaría demostrada su negativa a la venta y su obstaculización para la venta del bien, con los posibles efectos legales que ello implica.
Los copropietarios de los proindivisos también pueden vender su porcentaje de propiedad a un tercero, si es que no les interesa su parte. Según el artículo 400 del Código Civil, es un acto totalmente legal, puesto que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.” Dicha compraventa se realizaría en una Notaría.
Por último, también otra opción posible es disolver dicho proindiviso, estando todos los copropietarios, como decíamos, de acuerdo con la decisión. Para ello, ante Notario se haría una escritura de disolución de condominio, quedándose así uno de ellos con la totalidad del bien, pagando al resto la parte que le correspondiese a cada uno. Fiscalmente hablando, esta opción es más económica que la anterior (vender a un tercero la totalidad del bien), ya que aquí se pagaría el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0.75% en la Comunidad de Madrid) y si vendemos a un tercero, el Impuesto que se paga es el de Transmisiones Patrimoniales, que en Madrid el tipo general es del 6%.