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DEVOLUCIÓN DE GASTOS E IMPUESTOS DERIVADOS DE LA FORMALIZACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Al igual que ha sucedido con las clausulas suelo, ahora el Tribunal Supremo en su Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre, ha declarado abusiva la cláusula en la que el Banco impone al prestatario, sin posibilidad de negociación individual, el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas. Esta cláusula de imputación de gastos provoca para el particular en su condición de consumidor un desequilibrio prohibido por la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (RDL1/2007 de 16 de Noviembre) en sus artículos 8 y 89.3, lo que implica que la misma es abusiva y debe entenderse nula, con la consiguiente restitución de los gastos abonados por la parte prestataria que tendrían que haber sido pagados por la entidad bancaria.

Según la citada sentencia “la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante”.

Es la entidad bancaria quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial. Y, por otro lado, es el sujeto pasivo del Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados en cuanto a la constitución del derecho y la expedición de copias, actas y testimonios.

Con ello se abre la posibilidad de solicitar a la entidad bancaria la devolución de los gastos abonados en su día por la constitución de la hipoteca tales como Notario, Registro de la Propiedad, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Gestoría (si fue impuesta por el Banco) y Tasación del inmueble, lo que suele suponer aproximadamente un 2% del importe del préstamo concedido.

El plazo para reclamar los gastos de aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años del artículo 1301 del Código Civil a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019. También podrán reclamarse los gastos de las hipotecas que hayan sido totalmente abonadas, si han sido canceladas económicamente dentro del mismo plazo de los 4 años anteriores a la Sentencia, es decir, entre el 23 de Diciembre de 2011 y el 23 de Diciembre de 2015.

El primer paso es recabar todas las facturas abonadas y la escritura del préstamo hipotecario y con ellas efectuar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca.

En caso de falta de contestación o que ésta sea negativa,  se podrá iniciar procedimiento judicial, con intervención de Abogado y Procurador, presentando una Demanda en la que se solicite la nulidad de la cláusula por abusiva  y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de la misma, junto con sus intereses y las costas.

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