Nuevo cliente del despacho satisfecho tras la reciente Sentencia de 30 de abril de 2026 dictada por el Tribunal de Instancia de Madrid (Plaza 20) que sirve de gran lección para compradores de vivienda. En este caso, los compradores perdieron su reserva de 3.500 € y fueron condenados a pagar las costas del juicio.
¿Qué pasó?
Unos compradores firmaron una propuesta de compra entregando una señal en concepto de arras penitenciales. Sin embargo, no acudieron a la firma de la escritura pública en la fecha pactada porque el banco aún no les había concedido la hipoteca.
Los compradores demandaron a los vendedores exigiendo la devolución del dinero, alegando que:
- Habían descubierto que la casa tenía cargas (3 hipotecas).
- El retraso del banco era un motivo justificado.
¿Qué ha dicho el Juez?
El magistrado ha desestimado la demanda por tres razones clave que debes conocer:
- Cargas registrales: Es legal que una vivienda tenga hipotecas hasta el momento de la firma. El vendedor solo está obligado a entregarla libre de cargas en el instante de otorgar la escritura pública, cancelándolas en ese mismo acto.
- La financiación es responsabilidad del comprador: La demora del banco en conceder un préstamo no se considera “fuerza mayor”. El comprador debe prever estos plazos antes de comprometerse.
- Los plazos son sagrados: Aunque las partes acordaron no firmar un contrato privado intermedio, la fecha límite para la escritura pública seguía vigente y el incumplimiento de los compradores permitió a los vendedores quedarse con el dinero y vender la casa a otra persona.
Según la sentencia analizada, la diferencia fundamental entre ambos tipos de arras radica en su función y en las consecuencias del incumplimiento del contrato:
- Arras confirmatorias: Son cantidades que se entregan como un anticipo o adelanto del precio total pactado. Su función principal es confirmar la existencia del contrato y que el pago ya ha comenzado.
- Arras penitenciales: Están reguladas por el artículo 1454 del Código Civil. Su función es actuar como una garantía del cumplimiento de la obligación, permitiendo a las partes desistir del contrato bajo una penalización económica específica:
- Si el comprador incumple o desiste, pierde la cantidad entregada.
- Si el vendedor incumple o desiste, debe devolver el importe duplicado.
En el caso específico de la fuente, aunque el dinero entregado (3.500 €) era un adelanto del precio, el juez determinó que eran arras penitenciales porque el documento de reserva establecía expresamente que el comprador perdería el dinero si no formalizaba la compra. Por esta razón, al no obtener la hipoteca a tiempo para la firma, los compradores perdieron su reserva
💡 El consejo: Antes de firmar unas arras, asegúrate de que los plazos para obtener tu financiación son realistas. ¡Un retraso bancario puede costarte muy caro!
