Un cliente del despacho nos planteó una duda muy interesante acerca de si surten o no efectos frente a terceros la inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad adquirida por herencia, siendo sobrinos del causante.
El principio de la buena fe registral protege al adquiriente a título oneroso, pero existe una limitación según el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Este artículo dice lo siguiente:
”Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”
Esta limitación supone que hasta que no transcurran 2 años desde la fecha de la muerte del causante, la inscripción de la finca a nombre de esos herederos (en este caso nuestro cliente, nuevo propietario) no surtirá efecto frente a terceros, con la posibilidad de que en este período de tiempo se pudieran presentar más personas reclamando parte de su herencia al no ser herederos forzosos legales y no haber testamento.
Se considera herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuges del causante, por lo tanto herencias por ejemplo entre hermanos, o de tíos a sobrinos, es decir de herederos legítimos y/o voluntarios, quedarían bajo esta limitación.
Consideramos que, a pesar de que la herencia esté sujeta al límite temporal previsto en este artículo, si la adquisición ha sido de buena fe, mediante un título válido y legítimo al titular registral de la finca, una vez que quede inscrita en el Registro de la Propiedad, el comprador quedaría al amparo (según el artículo 32 de la Ley Hipotecaria) de la fe pública registral, por lo que sería mantenido en su derecho, aunque con posterioridad se llegase a demostrar la falta de capacidad del vendedor.
Dicho esto, si vamos a comprar un inmueble y sabemos que ha habido una herencia reciente, convendría comprobar si está bajo esta limitación, que además suele venir reflejada en la Nota Simple Registral, como vino en el caso que nos ocupa. Pero nuestro cliente estaría en su derecho de vender el inmueble aunque conste en el Registro esta anotación, pues ha adquirido de pleno derecho y el vendedor podría inscribir su adquisición, sin mayor problema.
De todas formas, las posibilidades de que esto pase son muy remotas, ya que deberían en esos dos años presentarse cónyuges o hijos desconocidos, etc., cosa muy improbable pero posible, y el heredero aparente sería un mero poseedor del inmueble. Todo se resume en un conflicto entre propietario y poseedor, teniendo especial transcendencia la determinación de si esa posesión lo es de buena o mala fe.
Alejandra Zapata es abogada especializada en Derecho de Familia nacional e internacional y mediación, colegiada en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid. Graduada en Derecho por la Universidad Autónoma de Madrid, cuenta con experiencia en entornos jurídicos internacionales tras su paso por Londres y su trabajo en el departamento legal de BBVA. Desde su incorporación a Sancho Gómez Abogados en 2018, centra su práctica en la gestión de conflictos familiares complejos, aportando un enfoque basado en la empatía, la precisión jurídica y la búsqueda de soluciones eficaces. Su labor se orienta especialmente a la protección del bienestar de sus clientes, con atención a casos que implican menores y situaciones de carácter transnacional.
